De wet van 4 februari 2020 heeft het goederenrecht grondig hervormd. De nieuwe regels zijn op 1 september 2021 in werking getreden.

Mr. Ivan Coppens (advocatenkantoor Theoma) laat zijn licht schijnen over de foutloze aansprakelijkheid.


Op 1 september 2021 hebben we afscheid genomen van artikel 544 BW (hoewel nog niet helemaal … zie in fine voor wat het overgangsrecht). Voor de nostalgici, deze bepaling luidde: “Eigendom is het recht om op de meest volstrekte wijze van een zaak het genot te hebben en daarover te beschikken, mits men er geen gebruik van maakt dat strijdig is met de wetten of de verordeningen.”

Menig student en praktizijn had nood aan enige creativiteit om hierin het verbod op overmatige burenhinder of het principe van foutloze aansprakelijkheid te lezen, maar toch werd artikel 544 BW hier algemeen mee geassocieerd. Het is dan ook de rechtspraak die over de jaren heen aan deze principes vorm gegeven heeft. Kort gezegd: in een harmonieuze wereld oefent elkeen op zijn terrein “op de meest volstrekte wijze” zijn eigendomsrecht uit. Eigendomsrechten kunnen evenwel ook met elkaar in conflict komen, waardoor zij uit balans kunnen geslagen worden. Is dat maar een beetje, dan moet dit gedoogd worden. Is er sprake van bovenmatige hinder, dan moet tegengas gegeven worden. Bovenmatige burenhinder dient gecompenseerd te worden.

Artikel 3.101 betonneert de leer van de overmatige burenhinder thans in de wet. Deze leest als een overzicht van 50 jaar rechtspraak:

1. Naburige eigenaars hebben elk een recht op het gebruik en genot van hun onroerend goed. Bij de uitoefening van hun gebruik en genot eerbiedigen ze het geschapen evenwicht door geen hinder op te leggen aan de nabuur die de normale ongemakken uit de nabuurschap overtreft en hem toerekenbaar is.
   
   Om de bovenmatigheid van de hinder te beoordelen, is rekening te houden met alle omstandigheden van het geval, zoals het tijdstip, de frequentie en de intensiteit van de hinder, de eerstingebruikneming of de publieke bestemming van het onroerend goed van waaruit de hinder wordt veroorzaakt.
    
2. Degene die het vermelde evenwicht schendt, is gehouden dit te herstellen. De rechter oordeelt welke van volgende maatregelen passend zijn om het evenwicht te herstellen:
   
   1° een vergoeding in geld die de bovenmatige hinder compenseert;
   2° de vergoeding van de kosten verbonden aan compenserende maatregelen op het gehinderde onroerend goed om de hinder tot het normale niveau te verminderen;
   3° voor zover dit op zich geen nieuw onevenwicht doet ontstaan en een normaal gebruik en genot van het onroerend goed hierdoor niet wordt uitgesloten, het bevel de handeling die het evenwicht verstoort te staken of op het hinderende onroerend goed maatregelen te nemen die de hinder verminderen tot het normale niveau.
    
3. Indien één of beide naburige onroerende goederen bezwaard zijn met een recht ten voordele van een derde die een attribuut van het eigendomsrecht heeft, zijn de paragrafen 1 en 2 van toepassing op die derde voor zover deze hinder is veroorzaakt door de uitoefening van het attribuut dat hem kan worden toegerekend.
   
   Indien de hinder voortvloeit uit werkzaamheden die door de betrokken eigenaar of de titularis van dit attribuut expliciet of stilzwijgend zijn toegelaten, wordt deze geacht hem toerekenbaar te zijn.
    
4. De vordering voor bovenmatige burenhinder verjaart overeenkomstig artikel 2262bis, § 1, tweede en derde lid, van het oude Burgerlijk Wetboek.
    

Niets nieuws onder de zon

Met deze bepaling worden de bestaande principes inzake burenhinder bevestigd:

• Zo bevestigt artikel 3.101 BW dat de hinder toerekenbaar dient te zijn aan de eigenaar (Cass. 3 april 2009, Arr. 2009, nr. 239 en TBBR 2009, 469, noot P. LECOCQ en S. BOUFFLETTE, “L’imputabilité du trouble de voisinage: une confirmation bienvenue”).
• Niet alleen de eigenaar kan veroorzaker zijn van burenhinder; ook diegene die een attribuut van het eigendomsrecht heeft, wordt als nabuur aanzien (Cass. 31 oktober 1975, Arr.Cass. 1976, 285, RW 1975-76, 1571, noot A. VAN OEVELEN Pas. 1976, I, 276; Cass. 9 juni 1983, Pas. 1983, I, 1145).
• De principes van eerste ingebruikname of de publieke bestemming van het hinder veroorzakend onroerend goed worden bevestigd (Cass. 1 oktober 1981, JT 1982, 41; Cass. 28 januari 1991, Arr.Cass. 1990-91, 572, noot J.F.L. en RCJB 1992, 177, noot J. HANSENNE, JLMB 1991, 1027, noot P. HENRY).
• Artikel 3.101 BW bevestigt dat het slachtoffer van overmatige burenhinder geen recht heeft op integrale schadeloosstelling, doch enkel recht op een vergoeding om de bovenmatige hinder te compenseren. Dit kan een argument zijn om te stellen dat schade niet vergoed moet worden in nieuwwaarde, maar wel in werkelijke waarde (Cass. 17 september 2020 dat stelt dat de vergoeding “in de regel” in nieuwwaarde dient te gebeuren).

Om reden dat een aansprakelijkheidsregel opgenomen werd in het goederenrecht, bevestigt artikel 3.101 BW nog dat de vijfjarige verjaringstermijn ook toepasselijk is op een vordering voor bovenmatige burenhinder.
 

Het is evenwel niet allemaal oude wijn in nieuwe zakken

Een eerste innovatie is artikel 3.102 BW. Deze bepaling laat toe om preventief op te treden tegen mogelijke burenhinder: “Indien een onroerend goed ernstige en manifeste risico’s inzake veiligheid, gezondheid of vervuiling ten aanzien van een naburig onroerend goed veroorzaakt waardoor het evenwicht tussen de onroerende goederen wordt verbroken, kan de eigenaar of gebruiker van dat naburige onroerend goed in rechte vorderen dat preventieve maatregelen worden genomen teneinde te verhinderen dat het risico zich realiseert.”

Na de saga van het bekomen van een omgevingsvergunning, met alle mogelijke bezwaren van buren, riskeren bouwpromotoren geconfronteerd te worden met buren die hen voor aanvang van een bouwproject zullen vragen welke maatregelen zij nemen om overmatige burenhinder te vermijden. Er kondigt zich een resem procedures aan, waarbij rechters zich zullen moeten uitspreken over bouwtechnieken. Deze zullen niet anders kunnen dan deskundigen aan te stellen, teneinde de rekennota’s van ingenieurs en plannen van architecten te toetsen op de risico’s voor schade bij de buren. Bijkomende kosten en mogelijk tijdverlies kondigen zich dus aan voor de promotoren.

Een tweede innovatie is niet terug te vinden in het Boek 3. goederenrecht, maar wel in het Gerechtelijk Wetboek. Artikel 591 Ger. W., welk vastlegt voor welke geschillen de vrederechter (onverschillig het bedrag) exclusief bevoegd is, wordt aangevuld met een 2° ter: “van geschillen inzake bovenmatige burenhinder, zoals bedoeld in de artikelen 3.101 en 3.102 van het Burgerlijk Wetboek.” Artikel 591 Ger. W. heeft betrekking op de materiële bevoegdheid van de vrederechter en is van openbare orde. Partijen kunnen hier derhalve niet van afwijken; de rechter dient dit desgevallend ambtshalve in te roepen. Dit heeft voor gevolg dat complexe bouwgeschillen, althans wanneer de eiser zijn vordering in hoofdorde baseert op burenhinder, voortaan door de vrederechter zullen behandeld worden! Inherent aan bouwzaken is het feit dat een bouwheer die aangesproken wordt op grond van artikel 3.101 BW op zijn beurt alle andere bouwactoren (architect, aannemers, studiebureau, …) en verzekeraars ter vrijwaring zal oproepen. Vrederechters zullen zich dus moeten bekwamen in het aannemings- en verzekeringsrecht!

Men kan zich vragen stellen of dit geen bontgekleurde rechtspraak zal opleveren, als naast de ondernemingsrechtbanken en de rechtbanken van eerste aanleg (die bevoegd blijven voor bouwgeschillen waarin geen sprake is van burenhinder – of waar burenhinder slechts in ondergeschikte orde wordt ingeroepen) ook de 187 vredegerechten in bouwzaken zullen moeten oordelen.
 

Het overgangsrecht

Artikel 3.101 BW is van toepassing op alle rechtsfeiten die hebben plaatsgevonden vanaf 1 september 2021. Voor de toekomstige gevolgen van rechtsfeiten die zich hebben voorgedaan voor 1 september 2021 blijft artikel 544 oud BW van toepassing. Het is dus nog geen adieu, maar wel een au revoir article 544…